夫妻一方擅自处理共有房屋经典案例判决―另一方请求确认买卖合同无效不予支持

　　 基本案情：

　　2009年9月10日，原告张强之妻余靓与被告刘家签署了合同编号为090047的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定余靓将北京市昌平区回龙观8号办公楼12层151室卖给刘家。合同总价款59.5万元。当时房屋产权证并没有办理下来，只有原购房合同及购房发票。该房屋是夫妻共同财产，但余靓没有取得其丈夫张强的书面同意或者授权就出售。签订合同当日，首付40万元整，剩余房款9.5万元在过户时付清。合同签订后，刘家于当日入住该房屋，并居住至今。刘家于合同签订当日付给余靓房款40万元，2010年4月25日通过转账方式向被告余靓丈夫张强账户汇款10万元，转账时，被告刘家、被告余靓及原告均在场。

　　 原告张强诉称：该房屋是属于其余被告余靓的夫妻共同财产，余靓无权未经原告同意单方处分，且房本2011年3月刚下来，当初被告刘家对于没有房本的房屋进行买卖本身就是过错，事后也没有确认和通知该房屋的共有人原告的情况，没有尽到最基本的审查义务。因此，在原告得知两被告签署这样的合同后，口头通知了两被告不同意出卖此房的意思。但被告刘家却坚持要履行合同办理过户手续，为此已经严重侵害了原告张强的财产权利。故请求法院确认两被告之间签署的合同编号为090047《北京市存量房屋买卖合同》无效；被告刘家立即腾退房屋；诉讼费用由两被告承担。

　　 被告刘家辩称：合同签订是真实有效地，购买房屋时，被告是善意的，虽然在房屋买卖的时候没有签字，但是我们有证人在场，希望法院驳回原告的诉讼请求。

　　 被告余靓辩称：同意原告的诉讼请求。一、我与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》没有经过我丈夫张强的同意，我是私下和被告签署的。该房屋是我与张强在婚后购买，属于夫妻共同财产，我没有经过我丈夫的同意私下出售给了被告，事后没有经过我丈夫的追认，因为我们夫妻感情不和。二、我在取得房产证前，被告说要我丈夫一起办理过户，但是我丈夫不同意，认为侵犯了他的共有财产权利，所以才没有办理过户。该房屋的房本直到2011年3月份才领取，在取得房本之前，被告说要我和丈夫一起去昌平区建委才能办理过户手续，我才不得不告诉我丈夫，我丈夫知道后当即表示同意出售该房屋，不配合办理过户，却始终不肯出面。三、被告并非善意第三人，房屋未过户不适用善意取得。我在出售房屋时，没有张强的同意，但是被告却仅凭我的原始购房合同就轻信这是我个人的财产。被告主观上存在疏忽。根据物权法的规定，被告不属于善于第三人不能取得房屋产权。

　　 经审理查明：2009年9月10日，被告余靓与被告刘家签署了合同编号为090047的《北京市存量房屋买卖合同》，约定由刘家购买的位于北京市昌平区回龙观8号办公楼12层151室房屋，总价款为59.5万元。关于权属转移登记，双方约定：自本合同签订之日起房产证发放后15个工作日内（以丙方通知为准），双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。在双方签订买卖定金协议书中，双方约定：签合同时，首付40万元整，剩余房款在过户时付清。合同签订后，刘家于当日入住该房屋，并居住至今。刘家于合同签订当日付给余靓房款40万元，2010年4月25日通过转账方式向被告余靓丈夫张强账户汇款10万元，转账时，被告刘家、被告余靓及原告均在场。经法庭询问，张强表示因余靓对自己谎称将房屋出租，收取的是租金，租金标准每月2000元，但是当时自己没有看清楚钱数，以为是1万元。之后因余靓要求自己一同办理过户手续，原告才得知余靓卖房一事。2011年3月中旬，余靓取得该房屋的所有权证书，该房屋所有权证记载，产权人为余靓，共有人情况一栏记载为单独所有。余靓在取得房屋所有权证书后，拒绝履行房屋过户手续。故刘家于2011年3月15日起诉至本院，要求余靓继续履行合同。

　　上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、付款凭证、收条及原、被告的陈述等证据在案佐证。

　　 本院认为：被告刘家与被告余靓签订的《北京市存量房屋买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。被告刘家在给付被告余靓10万元房款时，原告张强也在现场，现原告关于其认为被告刘家给付的是房屋租金的辩解，明显不合情理，故对于原告称自己不知情的辩论意见，证据不足，本院不予采信。虽然在签订合同时，该房屋尚未取得房屋所有权证书，但不影响合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三七条关于未取得房屋所有权证的房地产不得转让的规定，只是行政管理规范，并非效力性禁止规范。现被告已经取得房屋所有权证书，应当按照合同约定为被告办理产权过户手续。故对于原告要求确认房屋买卖合同无效及被告刘家腾退房屋的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告张强的诉讼请求。

　　本诉案件受理费七十元，由原告张强负担（已交纳）。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

　　审判员略

　　 代理律师陈晓华意见：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第二款的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”由于原告在被告刘家转账汇款时在现场，且在汇款单上签名，虽可能存在疏忽不知道汇款单上是租金还是房款。但是被告刘家有理由相信原告作为出卖方余靓的丈夫是同意出售的。因此，被告余靓与被告刘家签订的合同编号为090047的《北京市存量房屋买卖合同》有效。虽然房屋还没有最终办理过户手续，但是刘家是善意第三人，其合法利益应当受到法律的保护。该案例刚好使用婚姻法解释第十七条的规定。反之即使没有原告在现场的证据，被告刘家依然可以依据民法通则解释第八十九条的规定主张善意第三人受法律的保护。不过每个案件具体情况不一样，要具体问题具体分析。

　　在法院驳回原告的诉讼请求后，被告要解决房屋过户的问题，只能另行起诉要求被告余靓继续履行该有效合同，办理房屋过户手续。

　　作者：陈晓华（房地产交易律师）

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