小东庄村集资建房对外销售引发村民质疑

“原本都是农民的耕地，村委会在占地的时候承诺是为村民盖住宅楼用来改善村民的居住条件。但等楼房真正盖起来以后，就变成卖给村民的了，只有极少数的村民能买得起，其他大部分都被公开向社会出售了。”天津市东丽区新立街小东庄村村民在接受中国经济时报记者采访时表示。

据村民介绍，这种房子的房价从过去的几百元一平方米涨到现在的五、六千元一平方米，直接操作者们从中赚取了利益，而失地农民至今没有得到应有的补偿安置。最重要的是，这种现象在东丽区绝非个案。

是不是真正的村民住宅工程？

从天津市开车往东，沿着津塘公路往前开大约半个小时后就可以到达东丽区新立街小东庄村，最重要的是，这里还有天津市目前惟一的一条城际轻轨线路经过。当地著名的东盛园小区和新立花园就位于该轻轨线小东庄站的附近。

之所以说著名，一是因为这两个小区开发规模较大，二是有的项目从占地建房开始至今引起村民长期上访。据当地村民反映，这些房子占用的是耕地，为了了解事情的真相，本报记者在当地进行了走访。

记者先以买房人的身份来到了东盛园小区售楼处，发现该售楼处只有一间非常小的房子，三个工作人员随意地坐在那里，见记者一行人进来只是抬头看了看。记者在售楼处转了转后问“现在卖多少钱一平方米”？对方只是抬头望了一眼门口的墙说：价格表在墙上贴着呢！

由于售楼处的工作人员实在太过于漠然，记者只好主动上前询问买房的各项事宜。当问到外地人能否购买时，对方回答只要是用来自住的，不着急要产权证的话就可以买。而当问能否办下来产权证时，售楼处的一位男同志回答：能是能，但得等。

记者问要等多久，对方回答说不知道，正在等相关政策。而且，这位男同志表示，购买东盛园小区的房子只需和小东庄村委会签协议即可，但不能贷款，要一次性付款。根据记者从售楼处拿到的宣传单页显示，东盛园总规划面积13万平方米，为六层砖混结构住宅，广告宣称是“轻轨线旁的大型便利社区”。

虽然售楼处的人员介绍说该小区各项手续都合法，可以办下来产权证。但记者随后在东盛园小区内对业主进行走访后，听到的说法却并非如此。

在该小区内，记者碰到了正在外面散步的王女士。据王女士介绍，她是外村村民，于2003年上半年在东盛园购买了一套107平方米的房子，当时的价格是1309元／平方米，比本地村民每平方米多交150元，村里说这是土地使用费，而且是一次性付款14万多元，交钱的时候村里给开的是收据，至今没有拿到产权证。

在与刘女士交谈的过程中，又有几位邻居路过听到大家谈论房产证的事，他们纷纷表示没拿到产权证。“不可能有房产证，我们了解过，东盛园根本办不下来房产证，这是给村民盖的房子，土地是集体土地，怎么会有产权证呢？”有业主告诉记者，大家都知道，东盛园的房子不会有房产证的。

而当记者来到新立花园售楼处时，发现售楼处工作人员介绍的情况与东盛园的差不多，房子可以对外销售，但必须一次性付款，产权证不知何时能办下来。惟一不同的是，据说新立花园1-9号楼的房产证已经办下来了，后面的十来栋楼的产权证何时能办下来，不得而知。

村民：占用的是耕地

对东盛园小区最有意见的是当地的村民。“东盛园小区的土地原来是农民种稻子的土地，2000年小东庄村委会书记曹金利(后因经济问题被判刑)、村长杨国智告诉大家占地是迁村并点进行小城镇建设，要给村民盖楼房，用来改善村民的住房条件。”东丽区新立街小东庄村一位姓李的村民告诉记者，当时给大家每亩地400元的青苗费，结果只有第一年给了400元，第二年没给，第三年给了180元。

后来村民不满意找村委会打官司，最后决定每年给280元，一次性给了5年。“今年该给下5年的了，还不知道会不会顺利给。”

据当地村民介绍，2000年村委会占了村民土地开发盖楼房，2002年盖成后变成卖给村民的房了。“当时起价698元／平方米，说可以给村民每平方米便宜150元，但是一套房子下来要好几万块钱，村里好多人买不起。”村民郝大妈告诉记者，后来发现村里开始打广告把房子向社会公开出售。

“占的是耕地，是给村民盖的房子，为什么要对外销售？”上述姓李的村民这样表示。事实上，记者从天津市建委2003年下发的一份文件“2003年第一批集资建房项目结转投资计划表”中看到，小东庄村的占地项目属于迁村并点村民住宅工程，建委明确规定不能面向社会出售。

“鉴于此，村民开始向上级反映情况并追问村委会，村委会一开始不承认，后来才说因为资金不够，根据相关规定可以卖30%用以筹措资金。”一位不愿意透露姓名的村民告诉记者，目前真正在东盛园买房子的本地村民只有很少的一部分，大部分的房子都卖给了社会上的人。

“最重要的是，耕地被占了，房子没住上，占地补偿也没有，农民损失谁来弥补？”在采访过程中，记者多次听到当地村民这样的质疑。有村民表示，以前可以种地，现在没地了，没有经济来源，日子怎么过？

面对村民的质疑，记者在采访东丽区新立街小东庄村委会李书记时，李书记表示自己2006年刚上任，以前的情况不是很了解，对于东盛园小区的用地性质也说不明白。但他告诉记者，自己是本村人，所以也在东盛园买了房子，买房时和村委会签的买卖协议，至于能否有产权证，他也不清楚。

有关政府负责人：东盛园完全合法

“东盛园和新立花园所占土地都是国有土地建设用地，完全合法。”新立街道办事处主管城建的一位姓范的副主任接受中国经济时报记者采访时表示，新立花园已经有部分业主拿到了房产证，这也表明其合法性。

东盛园占地虽然原先是耕地，但早在2000年就已经完全按照正规手续转变为国有土地建设用地，符合住宅建设规划，而且也符合天津市的两个规划，即城市总体规划和土地规划。

对此，东丽区国土资源分局资源科工作人员3月13日接受本报记者采访时表示东盛园占地为国有划拨土地，是合法的。

记者要求东丽区国土资源分局或新立街道办事处出示东盛园的国有土地使用权证，尽管两部门相关人士均口头答应，但截至记者发稿时，仍未看到该项目土地证。

如果东盛园占地确实合法，为何房产证至今仍未办理。

“主要是因为东盛园土地证上的土地用途是小城镇建设，前几年天津市政府可以批，过去是有相关规定的，但现在又不批了。”范主任表示，天津市房管局要求东盛园将土地用途变更为住宅，否则不予办理产权证。东盛园的产权证办理因此搁浅，但相关方面都在进行协调，近期会有结果。

而对于东盛园占用村民耕地未予以回迁一事，范主任指出，当初征地都是村民签字同意，按民主程序走的。

“当初如果村民不同意，不签字，村委会也不可能把这块地拿来开发。”东丽区建委人士接受本报记者采访时表示，东盛园从上世纪90年代末开始规划，至今仍未完成建设，有着相当复杂的历史原因。

他介绍说，当时东盛园所处的小东庄是一个镇，还没有合并入新立街，自己搞了一个包括东盛园在内的整区规划，该规划分为两块，一块招商引资，由开发商开发，也就是现在东盛园隔壁的悦盛园；另一块东盛园由小东庄村委会自己开发。

当时的村委会也确实打算让村民回迁，改善他们的住房条件，但后来村委会换届，领导也换了，政策因此失去了连续性，其中也牵扯开发商的利益问题，各种矛盾太多，东盛园的建设因此拖延了十来年，村民的补偿安置问题也一直存在。

而对于村民质疑东盛园不应对外销售的问题。范主任表示，根据相关规定，东盛园可以有30%的住房对外销售。

“其实东盛园和旁边的悦盛园都是按集资建房批的，但东盛园的开发商在悦盛园的建设过程中将其改为经济适用房的投资计划，因此可以公开向社会销售。”东丽区建委人士坦承，东盛园没像悦盛园那样改，因此按规定不应对外销售。但东盛园是村集体组织运作的项目，属于招商引资，而且时间跨度太大，积累的问题太多，才出现了目前这种状况。

耕地变住宅 南河庄小产权房暗卖外地人

小产权房供不应求

“南河庄居住新家园”项目紧邻天津市外环线，到市区繁华的和平区，仅需四十分钟车程。目前在售房屋起价3300元／平方米，而市区房价每平方米已经超过万元。房子有如此低的价格和好的位置，天津城里的人却不敢买，本地村民也买不起，但房子却卖完了。

这是中国经济时报记者在天津市东丽区调查农村集资建房及其“小产权房”问题时发现的一个有趣的现象。

“房子已经卖完了，要是真心想买就等到5月第三期开盘，提前一个星期来售楼处问，如果有房子你就赶紧交钱买。”南河庄村民住宅售楼处的工作人员对以购房者身份前去暗访的记者表示。

据了解，“南河庄居住新家园”是天津市东丽区大毕庄镇南河庄村委会建设的住宅项目，第二期的低层板楼已经全部卖完；5月开盘的三期只有两栋高层板楼。

2008年2月下旬，在一个位置并不明显的铁栅栏门后，记者找到了规划图中第三期开盘的9号楼和10号楼。施工现场有十几名工人正在紧张有序地忙碌着，两栋楼的地基已经建完。

“我们的施工进度还算比较快，现在已经下桩。9号、10号楼都是11层的高层板楼，在今年年底前，这两栋楼可以竣工。”施工队的工作人员告诉记者。

相关资料显示，“南河庄居住新家园”占地面积达40万平方米，一、二期住房售罄，目前在售和已开工建设的仅为12栋高层板楼中的2栋，9号楼和10号楼。

“规划中还有10栋塔楼，现在没有确定是否要盖，你要着急就买9号楼和10号楼，先交15万元的定金，收房时再交齐尾款。”售楼处工作人员并不忌讳“南河庄居住新家园”的小产权房性质，她说由于销售小产权房的资金压力比较大，村委会采取先收取买房人高额定金、再盖房的销售方式，如果前期购房人数量不多，缴纳的房款不够，后期工程就有可能停工。

“这里的房子没有保障，里面的问题太多，如买房不能写自己的名字等，我不打算买了。”从天津市河北区赶来打听买房消息的市民刘大妈表示，她从同事那儿得知这里有低价的小产权房卖，至今已经来了两趟。

事实上，外地人在购房人中占据相当大的比重。“这里的房子有很多是外地人买的，房子价格低，买的人多。村里不对外宣传，大部分都是在村里有熟人的外地人买。”一位知情人士告诉记者，能在南河庄买房的外地人都和村里人有着或多或少的联系，没有关系的外地人很难在南河庄买房。

外地人隐秘购买小产权房

记者了解到，“南河庄居住新家园”最早一批入住的人中，购买者不受是否具有本村户口条件的限制，第二批即将入住的购房人虽被限制为本村人，依然有相当大比例购房人为外地人，即将于5月开盘的第三期又恢复到第一期时的要求，不再限制外地人买房。

“几年前第一期的四幢6层板楼建成后，每平方米的售价只要800元。但那时的村民没钱，大部分房子都卖给外地人和少数村里的有钱人；2008年5月已售完的第二期房屋将交钥匙，尽管在与村委会签订的购房合同上是村民的名字，实际上却有至少1／4的房子卖给了外地人。”村民孙女士告诉记者，正在销售的第三期12幢高层板楼，将放开销售限制，准许外地人买房，与村委会签订的购房合同上也可以写外地购房人的名字。

记者在采访中了解到，从“南河庄居住新家园”开始销售至今，只有少数村民住上楼房，大多数村民依然住在高楼对面破旧的平房中。

据售楼处的工作人员透露，第二期开盘时，买房的外地人太多了，连留给村民的房子都不够，所以他们马上停止对外销售，后来还是有一些人通过其它途径买到了房。

据了解，第二期楼房刚开始销售时，村里规定，有宅基地的村民才可以以宅基地换房，依据村民拥有的平房数量，换相应面积和数量的楼房。后来，由于一部分已经将平房出售并迁出村庄的村民反对，最后才确定为户口仍在村里的村民也可以买房，价格为1800元／平方米，远低于外地人的3300元／平方米。

“去年开盘时，村里有很多人卖购房指标。”一位村民向记者描述当时的情景，一些外地人通过各种关系购买村民拥有平房的凭证——房本，以获得购买“南河庄居民住宅新区”的购房指标，购买指标的价格在2到3万元之间。

购房者多向那些拥有多处房产的村里权势阶层购买。“拥有房产数量多的人，大部分都是村干部的直系亲戚，甚至村干部本人。”上述村民表示。

耕地可以变为建设用地？

5年间，南河庄村变化巨大，一栋栋高楼拔地而起，农家小院逐渐消失。与此同时，商业区、住宅项目占用了大部分农业用地，耕地日益稀少，农民失去赖以生存的土地。

据当地村民介绍，“南河庄居住新家园”所在的土地原来是菜地。此后菜地被村委会征用，给予农户每亩4万到10万元不等的征地补偿款。

在此之前，拥有土地的农民辛勤耕作，依靠种植业致富的村民成为村里先富起来的人。“我在村里承包一片耕地种粮食，年份好的时候一年赚10万元都没问题。”一位村里的种植户告诉记者，现在要想在村里找到一块耕地实在太难，如今的土地上布满厂房、商铺和住宅楼。

“南河庄居住新家园占用的土地已经不再是耕地，相关的手续我们都有，你可以放心买。我们的土地已经是用来给村民回迁的宅基地。”南河庄居住新家园售楼处的负责人告诉以买房人的身份前往的记者，为了改变土地性质，他们先将耕地变成荒地，最后再申报成建设用地。据了解，这在当地的小产权房项目开发运作过程中并非孤例。

3月13日，记者在采访东丽区土地、建设等相关部门负责人时得到了他们的一种说法：可以将耕地变为建设用地，条件是只要符合天津城市总体规划和土地规划。

同日，记者前往天津市东丽区国土资源分局查阅南河庄、新立街农村建房项目的土地审批手续，并请求采访局长，希望了解东丽区近年来耕地数量变化和土地使用情况，但记者并未看到相关项目的土地使用证等土地审批手续，局长也没有接受记者采访。记者在留下转交给局长的采访提纲后离开，截至发稿时，记者并没有得到东丽区国土资源分局的任何回复。

对天津东丽区“小产权房”问题本报记者将继续予以关注。