包头房地产调研报告

　　一、包头概况

　　1、包头区位

　　包头被称作“草原钢城”、“稀土之都”，位于内蒙古自治区西部，北靠蒙古国，南临黄河，东西接壤土默川平原和河套平原，阴山山脉横贯中部，

　　 2、行政区划及面积

　　总面积2.78万平方公里。其中建城区面积150平方公里，辖6个区(昆区、青山区、东河区、九原区、石拐区、白云矿区)、3个农牧业旗县(土右旗、达茂旗、固阳县)和1个国家级稀土高新技术产业开发区，

　　2、包头人口

　　2008年总人口（常住）253.2万，其中城镇人口逾192.2万，有蒙、汉、回、满等43个民族。

　　3、包头交通

　　4、包头支柱产业

　　目前包头有

　　稀土：稀土是包头极具发展潜力的一个优势产业，已初步形成产业集群，2003年实现销售收入26.4亿元，其中，包钢（集团）公司的稀土系列企业有：包钢稀土高科技股份有限公司、包头稀土研究院有限责任公司、三峰稀土有限责任公司、天骄清美稀土抛光粉有限责任公司，具备年产稀土精矿8万吨、稀土合金1.5万吨、湿法冶炼稀土产品折合氧化物7000吨以上的生产能力，可生产稀土合金、稀土精矿、稀土金属、稀土化合物等83个品种、200多个规格的稀土产品。

　　钢铁：包头是我国重要的钢铁工业基地。包头钢铁（集团）有限责任公司（简称“包钢”），具有年产钢、铁各500万吨、钢材350万吨以上的生产能力，可生产重轨、大型工槽钢、无缝管、热轧薄板、带钢、焊管、高速线材、普速线材、棒材等55个品种1112个规格的钢铁产品。进入新世纪以后，包钢着力完善板、管、轨、线四条精品生产线，推进产品更新换代，260万吨热轧薄板项目已于2003年竣工投产，100万吨冷轧钢板项目已于2003年8月启动。2003年包钢实现销售收入140亿元，利润3.3亿元。内蒙古北方重工业集团有限公司下属的特殊钢厂，是我国重要的特种钢生产厂家，可冶炼特种合金钢100多个品种。

　　铝业：包头铝业（集团）有限责任公司是我国十大铝冶炼企业之一，拥有年产原铝21.5万吨、炭素制品6.3万吨的生产能力，产品质量优良，倍受国内各地和美、韩、俄以及东南亚各国用户青睐。目前该公司正积极筹备新上精铝项目、恢复铝型材生产。2002年，东方希望铝业项目落户包头，总投资约为150亿元，一期25万吨电解铝工程已于2003年投产。铜冶炼加工项目已取得重大进展，这给包头有色金属工业今后的强劲发展创造了极好的条件。

　　化工：化学工业，主要是核化工和基础化工，在包头具有相当规模和雄厚基础。光华化学工业公司是中国核燃料元件和核材料生产、科研基地。2003年建成重水堆核电站燃料元件生产线，向秦山核电站供货，入堆情况良好。该厂年产金属钙360吨，为亚洲第一。明天科技股份有限公司的电石、聚氯乙烯树脂、苯酚、硫酸、盐酸、烧碱、液氯、无水氟化氢、氟化铝、冰晶石、亚硫酸纳等产品，在国内外市场上都有一定名气。最近，中外合资内蒙古天然气、转炉气综合利用项目已经启动首期工程，投产后将使包头成为天然气化工生产的基地。

　　建材：建材工业是包头一个传统产业，主要产品有水泥、墙地砖、耐火材料、水泥制品、玻璃等。其中包头晶牛浮法玻璃是目前中国最大的燃煤浮法玻璃生产线，年产量为260万重量箱（4条生产线）。特别是正在建设的压延微晶板材填补了国家4项空白，居世界领先水平。

　　电力：包头及其周边地区电力工业发达，蒙西电网电力供应十分充足。包头市拥有一电厂、二电厂、三电厂等三家大型火电厂，不仅充分供给市内用电而且电力远输北京河北，支援华北电力。

　　重型汽车：重型汽车制造业，是上个世纪八九十年代在机械制造工业基础上发展起来的新兴产业。原内蒙古第一机械制造厂引进德国奔驰公司成套技术组建的北方奔驰重型汽车有限责任公司，原内蒙古第二机械制造总厂与英、美合资组建的北方重型汽车股份有限公司，经过十余年建设都已进入规模生产，成为我国生产重型汽车的骨干企业。前者生产8吨到20吨的20种奔驰车型，后者生产23吨到100吨的7种特雷克斯车型。产品不仅广泛应用在国内各项重点工程和矿山建设中，而且批量出口国外，享有较高信誉。2003年，北方重型汽车股份公司又与德国特雷克斯--阿特拉斯公司达成合作，新建阿特拉斯工程机械有限公司，项目投产后将具有年产2000台液压工程车辆的能力。

　　工程机械：包头机械制造工业实力雄厚。内蒙古第一机械制造（集团）有限公司，积极开发铁路车辆及备件、工程机械、石油机械、冶金机械、专用汽车等民品系列，中重型传操装置、高新技术模具、机电一体化产品等也都呈现出良好的发展势头，该公司生产的铁路罐车、高原型推土机、大地牌抽油杆、防弹运钞车等产品都已具有较强的市场竞争力。内蒙古北方重工业集团有限公司，近年来围绕民用特殊钢及加工产品、改装车辆、装备机械、铁路用品四大民品系列进行开发，取得显著成绩。他们生产的铸管模、超高压钢管、高压釜、稀土永磁电机、螺旋焊管机、火车挂钩、摇枕侧架、掘进机等产品受到用户的广泛好评。

　　食品饮品：食品、饮品工业在包头有粮油加工、制糖、制酒、酿造、豆制品、肉制品、乳制品等20多个门类。华资实业集团草原糖业公司，是我国最大的甜菜制糖企业，草原牌白砂糖、绵白糖、幼砂糖久负盛名。燕京啤酒（包头雪鹿）股份公司生产的雪鹿牌啤酒、金鹿油脂公司生产的金鹿牌葵花籽油，被评为“中国优质名牌”。正北食品有限公司生产的正北牌系列饮品，骆驼酒业公司生产的骆驼牌、峰牌系列白酒，是内蒙古自治区政府正式认定的“内蒙古名牌”产品。鸿基面粉、转龙液白酒、骑士乳品、呱呱叫主副食品等，在包头及其周边地区享有很高声誉。随着全国知名乳品企业蒙牛、伊利相继落户包头，包头将进一步加快食品、饮品工业发展，努力建成区域性的绿色产业基地。

　　二、包头城市规划

　　（一）城市总体规划

　　（二）住宅建设规划

　　（三）包头经济发展

　　华发股份异地扩张包头斩获新项目

　　来源：证券时报 发布时间：2008年8月25日

　　房地产市场的持续低迷终于让华发股份(600325)实现其立足珠海、面向全国、适当开拓异地市场的战略找到了一个突破口。华发股份全资子公司包头市华发置业有限公司日前与包头市弘格置业有限责任公司及内蒙古名流实业集团有限公司签订《股权转让合同》，将收购包头市名流置业(000667,股吧)有限责任公司85%的股权。

　　上述被收购公司股权评估值为530.82万元，作价500万元，包头市华发置业有限公司受让85%股权需支付425万元，同时在受让标的股权后，包头市华发置业有限公司还要按包头市名流置业有限责任公司总负债85%的金额，相应向其提供股东借款人民币4.07亿元，以偿还该公司原有负债并取得对其的相应债权，上述两项总计人民币4.11亿元，华发股份将以自有资金支付。

　　资料显示，包头市名流置业有限责任公司在包头市拥有两块土地资产。其中一块位于内蒙古包头市昆区林荫路东侧、阿尔丁大街西侧、福林路南侧、黄河路北侧，净用地的面积为168000.38 平方米(合252 亩)的土地使用权；其规划用途为商业、住宅、科教；土地使用年限为住宅70年，商业40年，科教50年；其中40.1 亩为公建用地，容积率＜5，其余211.9 亩为住宅用地，容积率＜2.5。目前开发项目的现状为“三通一平”，无拆迁，已建围墙。

　　另一块土地位于乌兰道以南、市府广场东路、市委大院西北角共用的总占地面积为4652.9平方米的土地使用权及总建筑面积为14521平方米的地上建筑物，其中商铺面积为2295 平方米、写字楼面积为8452平方米、公寓面积为2353平方米、地下车库面积为1421平方米。在建工程主体结构已完工，为地上六层、地下一层，现正进行装修施工，尚未结束。

　　华发股份预测，开发项目预计毛利润率可为31.30%，税后投资利润率达17.57%，税后销售利润率达13.15%；在建工程预计毛利润率为25.69%。

　　同时，华发股份还以1.60亿元从全资控股子公司珠海铧创经贸发展有限公司、中山市华发房地产开发有限公司手中收购珠海华融投资发展有限公司50%股权；以2.40亿元价格从全资控股子公司珠海华发投资发展。

　　房地产

　　今年1-4月，全市共有房地产项目212个，总建设规模1662万平方米，投资达265亿元，房地产业直接创造税收2.11亿元，房地产业直接间接实现税收占地区财政总收入的14.15%。全市新建商品房上市面积73.03万平方米，共7145套，同比下降41%、43%，其中住宅面积63.7万平方米，共5659套，同比下降36%、41%。全市新建商品房共销售9312套，面积103.41万平方米，销售金额32.18亿元，同比分比增长75.9%、111.6%、124.1%，其中，住宅销售7942套，面积88.58万平方米，销售金额25.82亿元，同比分别增长86%、101.8%、116.6%。全市二手房共成交4908套，面积47.45万平方米，销售金额9.89亿元，同比分别增长45%、68%、91%。目前，我市累计可售商品住宅24513套。

　　包头将迎来第二轮房产竞争。包头和鄂尔多斯不同，鄂尔多斯的楼市消费需求正在开始，旧城改造，陕北有实力的购买人群进驻鄂尔多斯、本地住房的升级换代等都使鄂尔多斯楼市活力四射。但是，包头这个阶段已经基本过去，包头目前迎来了第二个阶段的房地产竞争，比如，个性化楼盘的需求、商业楼盘的次第崛起、房屋价格的真正理性等。