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范宇:万科 金色海蓉市场调查报告

luyued 发布于 2011-05-12 10:55   浏览 N 次  

前言
此次调查的目的和方法:
目的:
一: 了解可类比或者周边区域内楼盘和竞争对手的情况.做到知己知彼.
根据对手情况及时改变自己项目的销售方针.及时调整销售计划.定位等.

二: 训练自己的自信,把控局面的能力.在客户提到竞争楼盘的时候更能有效的回

答客户所做的比较.

三:了解其他项目销售人员的.专业技能.语言能力,销售技巧等.从而也让自己在专

业技能上有所借鉴.有所提高.


方法:
一:首先明确调查项目..调查适合时段.

二: 根据调查项目的类别.做出不同的方案.如住房.商铺.写字楼.等.明确主要

调查的方向和内容.

三:选定好自己的调查身份...整理好自己的心态.


片区 规划 交通
交通状况:
周边有桂溪公交总站,通往市区城东、城西、城中、城北,,公共交通基本便捷。19路、111路、62路通往城西;817路、501路通往华阳;304路通往机场;112路、109路、55路、49路、6路通往城北;97路通往城东

购物状况
百联天府、万达广场、国美电器、红旗超市、高攀农贸市场、数码广场、世纪电脑城.

饮食娱乐状况
川大饮食一条街、蓝色加勒比饮食娱乐一条街、万达国际电影城、红杏酒楼、
欢腾海鲜自助餐厅、大歌星量贩式KTV、神采飞扬电玩城等等、
休闲状况:
紧邻东湖和锦江 周边有东湖公园、望江楼公园等等.三圣花乡.
银行:
农业银行、中国人民银行、工商银行、上海浦发银行、建设银行.

健身场所状况:
四川大学体育设施、四川师范大学体育设施、百联天府奇迹健身房、韦德伍斯健身会所.等等。


学校状况
金苹果幼儿园、劳动路小学、锦江红专小学、科华中路小学、成都五十中小学、
成都七中、成都航校、四川大学、四川师范大学、四川音乐学院.

医院状况
锦江妇幼保健院、华西医科大学附属医院、川师大医院等等、成都第二人民医院.

项目基本信息
项目名称: 万科?金色海蓉
项目位于:成都南门武侯南二环高攀路26号紧邻东湖和锦江
(2环路于3环路之间.科华南路旁)

目前为止暂定为2期(1期已经交房入住。2期在建准现房)

开发商成都万科房地产
建筑设工中天建设集团有限公司
景观施工中天建设集团有限公司
建筑设计成都华宇建筑设计有限公司
景观设计成都华宇建筑设计有限公司

万科.成都其他著名项目:
万科.金色花园
万科.金色领域
万科.金润华府
等等


物业类型普通住宅+商铺
2期开盘时间2010.12.26
2期交房时间:2012.1.26
销售报价住宅 日期:2011-03;
销售单价:13000-14000元/㎡;

售楼处地址成都市科华路侧
售楼处电话028-85253666

占地面积:55000平方米
总规划建筑面积28万平方米
总规划户数1500户
1期规划面积135,000平方米
1期规划户数620户
一期33层 3*33 3楼商铺 住宅 30层
一期交房时间 2010.12.31

二期规划面积145,000平方米
二期规划户数884户
二期33层 5*33 1层架空 住宅32层
二期开盘时间 2010.10.31
二期竣工时间 2012.6.1


绿化率30%

容积率4.00

车位配比1:0.70

全装修装修标准1,000.00元/平方米

外立面风格现代风格 规划评述项目二期共五栋住宅,呈围合式分布,

小区景观以30%的绿色景观为主
中庭多为绿色景观,周边无遮挡建筑,高层私密性较好。
园林风格属于现代园林风格

其他配套:如篮球场.羽毛球场.乒乓台.基本健身设施.

进户门钢质入户门 窗材塑钢窗 大堂精装修

智能化设施:
智能门禁系统.可视化对讲系统.
车库配置IC卡车库监控系统
智能化设施一卡通设施


物业管理成都万科物业管理有限公司
住房物业管理费2.50元/㎡.
商铺物业管理费 4.50元/㎡

安保系统:
智能安保系统,
保安24小时多点巡更
无线监管系统
24小时监控系统

项目WEOT分析
优势分析:
1: 开发商:
成都万科房地产.众所周知的国内大品牌.
不仅在成都大城区内已经打造出几个优势楼盘.在国内也拥有良好的口碑.

2:赠送空间大:
万科一向的特色.67㎡变90㎡95㎡变127㎡.等可变赠送户型.抓住客户购买心理.

3:精装:
1000元/㎡的精装修.迎合了市场.和客户的需要.

4:区域优势:
成熟的交通.购物.餐饮.娱乐.休闲.体育.休闲.教育,医疗等周边配套.

5:学院区:
满足从小学到大学的所有的教育配套.

6:物业管理:
万科物业在不管是在管理.和服务上在国内都是比较出名的.能大大提高入住后的居住质量和生活品质.
劣势分析:
1:周边建筑
周边建筑多是上世纪7.80年代的修建的住房和工厂.和项目差异比较大.
2:容积率:
容积率4.00.容积率太高.居住舒适度降低.
3.车位比:
车位比1:0.7 相对来说车位太少.
4:2梯6户
上班高峰期,电梯运载量基本不够.

项目产品分析
主力面积:
主力户型为67㎡---95㎡可变空间.相对集中在67-74㎡2种小户型上.

户型种类:
一: 67变90㎡套二户型

该户型 67平米
优点.:
1:赠送空间达到23平米.通风.采光.都比较好.干湿.动静.活动和私密分区都比较明显.互不干扰.
2:客厅:开间高达3.6..和一个落地窗.
3:厨房:开放式厨房.合理利用空间.
4:主卧:有一个可变空间,可以根据自己需要修改成衣帽间或者储物间.有个很大的飘窗.

缺点:
1:卫生间比较小.
2:赠送区域次卧开门就看见洗手台,次卧也没有窗子.采光不好.

二: 74㎡变87㎡套三户型

优点:
1:赠送空间达到13平米

2:采光.通风.干湿.动静,私密性比较好.

3:厨房和餐厅相连,合理利用空间.

4:客厅开间达到3.8米.并有落地窗..

缺点:
1:赠送的一个空间采光不是很少.

三.95㎡变127㎡套三户型

优点::

1:赠送空间达到32㎡

2:客厅开间大,落地窗采光好.公私分区比较明显.

缺点:

1: 7号房间夹在厨房于卫生间之间. 干湿分区不是很好,

2: 7.8号房间门对门.

3:可变空间太多.浪费空间.但是都是非承重墙.可以在装修时修改.成和主卧连成一体.

项目价格分析
万科,金色海蓉二期均价 13000/㎡
二期主力总价 18.85亿元

万科,金色海溶项目周边其他楼盘基本情况:
东湖国际、翡翠城、摩玛城、橡树林,双发金英汇。


一、方位及位置:

东湖国际:二环至三环,锦江区琉璃路299号
翡翠城: 二环至三环,东湖公园内
摩玛城: 一环至二环,二环路东五段,东湖公园对面
望江橡树林:一环至二环,三官堂一号
双发金英汇:二环至三环 科华中路


二、楼层状况:

东湖国际:32-33F
翡翠城:高层,多层
摩玛城:33F
望江橡树林:33F,34F
双发金英汇:24F 18F


三、均价:

东湖国际:均价10500
翡翠城: 均价15000
摩玛城: 均价10000
望江橡树林:均价12000
双发金英汇:均价10500


四、建筑类型:

东湖国际:毛坯房
翡翠城:毛坯房
摩玛城:毛坯房
望江橡树林:毛坯房
双发金英汇:毛坯房


五、容积率:

东湖国际:3.7
翡翠城:3.15
摩玛城:6.1
望江橡树林:5.84
双发金英汇:2.9

根据周边其他楼盘的均价在11000元/㎡左右时.

考虑到1000元/平米的精装修.

赠送空间大.

万科这块金字招牌. 不管是在口碑.还是建筑质量.后期服务质量上.都是国内一流


综合以上因素
万科.金色海蓉均价13000元/㎡的价格.也是具有相当的优势..

项目去化分析

万科.金色海蓉项目从2010年12月26日开盘截止2011年4月28日.

二期884套住房基本售完.仅剩下最后不到10套.

整体销售达到99%.现在处于清盘阶段.

去化速度: 5个月

去化单位: 175套/月

去化顺序: 小2R>大2R>3R

去化特征: 10—20楼速度较快. 2—9楼 .19到32楼相对较慢.

置业用途: 大多属于自住.


项目客源分析

首先万科在规划的时候就把本项目定位为中小户型.

经过调查

1.多数基本集中在22到29岁之间.刚出来创业不久.手头资金不是很多的年轻

人,选择小户型套二由于交通方便.工作地点分布很广.

2.较少部分30-50岁 .3口之家.

主要考虑因素是周边属于学院区.子女教育问题可以得到很好的解决和选择.

3.少部分 55岁以上

有部分属于外地客户.帮儿女买房.照顾儿女起居,

和部分本地周边居民.主要考虑周边相对比较清静.休闲设施比较多.


企划广告分析
首先万科在规划的时候就把本项目定位为中小户型.经过调查中小户型的消费群

体.基本集中在22到29岁之间.广告主要精力放在网络宣传上.

广告宣传方式:

网络.电视.报纸..等.

业务分析:

售楼处地址成都市科华路侧
售楼处电话028-85253666

售楼处外部配有小型停车场.绿化搞得很好..

售楼处内部整体装修比较简洁明快.很适合年轻的审美观.

售楼处内部.有总平图.周边配套图.项目沙盘..精装修样板间等


销售业务分析

售楼处地址成都市科华路侧

售楼处电话028-85253666

人员概况:

销售人员比较多.形象气质比较好.

销售态度:

现在属于尾盘期.也可能是在下午2点半左右.热情度不是很高.

销售顺序:

迎接顾客>>业务咨询>>户型介绍>>看样板间(自己去看的)>送客。

不知道是看出来时踩盘的。还是因为是尾盘。总体态度不是很好。


项目总体分析


万科.金色海蓉总体来说是相当不错的.主要表现在以下几点.

1:万科的品牌效应.

2:地理位置.南二环和三环之间 2.5环.

3:周边不管是交通,购物.餐饮.娱乐.休闲.学校.医院等.都是非常完善的.

比如桂溪公交站.周边几个大型商场.学院区.东湖公园.望江楼公园.等等

4:赠送空间大.

5万科物管的贴心服务.不仅是买的是一个家.买的是放心,买的是生活品质.

原文地址:http://www.fcrc114.com/StudentCenter/StuWorktext.asp?Id=96548

本文出自:慧人房地产培训网,作者是慧人学员,享有本文版权,转载请联系原网站,注明出处。

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