马杀鸡，英语massage(按摩、推拿)的音译，授与受之间，散发着浓郁的魔幻现实主义气息和视觉的冲击力。以这个主谓宾结构完整的单词，来形容新政下忐忑的开发商与纠结的购房者，通俗，又深藏玄机。

春节前那场突如其来的调控风暴，对卖房者和买房者的心理打击都是巨大的。2月底透明售房网上末日狂欢般的漂亮数据，已凸显出某种绝望的情绪；而杭州细则出台之后的成交冰冻，更令多家全国性地产公司暂停在杭州的推盘计划。

为让购房者重拾入市信心，开发商们出尽奇招，给购房者做“心理按摩”。

微博营销你方唱罢我登场

赚的就是形式感

急冻的楼市之下，开发商们都在反思传统的销售方式是否已“跟不上形势”。

计划4月开盘的下沙沿江新盘宋都·晨光国际，数周前就在某微博上启动了一场“城市向东客”微剧大赛。这个活动要求参赛者在140字内写一个和下沙生活有关的小故事。宋都将在所有参赛者中选取6篇微剧入围，并通过电台播读。

“我们的意向客户很多都是周边企业的中层，所以我们希望活动能针对他们的生活经历，引起一些情感上的共鸣。”晨光国际的销售人员告诉记者。晨光国际位于下沙东地铁一号线延伸段临江站，是一个由19幢高层组成的46万平方米大盘。由于该楼盘在设计阶段时，国家已开始多轮调控，所以他们的产品设计倾向于自住人群，主打89平方米和139平方米两种户型，附赠大量面积。

不过，微博营销的影响力目前还很难达到晨光国际的目标客群。据了解，微剧大赛开始以来，一共有20多人投稿，投稿者多是房产圈同行。宋都方面表示：微博只是营销的一小部分，接下来他们每周都会有一个以“甜美季”为主题的现场活动，比如这周采草莓，下周是巧克力DIY。“总之，精彩不断。”

相比其他楼盘，3月底就开盘的德信·泊林印象算是新政后比较早开盘的楼盘，急迫性更不言而喻。泊林印象是一个九堡的地铁大盘，在开盘前同样选择了微博营销，3月7日起泊林印象推出了“wow晒，印象”系列活动，只要参与话题讨论，18组入围作品就可获得200元超市卡一张，另外还有3000元超市卡抽奖机会。

“每次出台新政，购房者的心理都会受到影响，观望情绪浓厚。以前销售人员是坐等客户上门，而现在我们要做的是动用各种手段把客户拉进来。”泊林印象相关负责人解释了组织微博营销的初衷，“说实话，在限购政策的影响下，现在的购房人群有了变化，各个楼盘都要重新定位自己的目标客群，需要时间来探索、磨合，所以我们采用了各种想得到的办法。”据了解，除了微博，泊林印象还组织了一些讲座活动，希望通过这种途径把业主、客户聚集起来，同时提高泊林印象的品牌认知度。

样板房、样板区多上快干

没样板就看代表作品

在杭州细则出台之后，朗诗·美丽洲大概是杭州第一个开放新样板房的楼盘。这样的营销模式，符合朗诗一贯的作风。从上一个楼盘朗诗·国际街区开始，朗诗就强调以完美的样板房实景和强烈的第一印象来打动客户。无论市场形势如何，像朗诗这样主打个性化的科技住宅的公司，用实景说服人永远是必须的。

美丽洲位于良渚新博物院边，是一个180多套低密度住宅的景观楼盘。在上周六的现场示范区开放活动上，除了一套地上面积260平方米的样板房外，还有小区紧贴的梧桐山上888级台阶的游步道一起开放。朗诗地产浙江区总裁彭烈亲自演示自动调节的铝合金百叶系统，介绍研发新一代科技住宅的经历，并让客人仔细感受“温湿联动智能控制系统”带来的人体舒适感。据了解，接下来，朗诗还将与电视台合办低碳主题活动，并在3月底进行全国三城联动的大型发布会。

35万方大盘郡原·相江公寓，可能会是今年开放样板房最多的楼盘。除了已经开放的2号楼88方户型“爱玛仕”主题样板房和清水样板房外，2号楼1单元一楼电梯门厅的精装修，将于5月30日完成。7月31日，相江公寓中区的低层公寓将会全新亮相。香港设计师刘伟婷再施妙手，以Christopher的整体概念糅和空间感呈现手法，亲手打造一套150平方米四室二厅低层公寓样板房。同样由刘伟婷设计的低层公寓精装修大堂和地下层，在随后的8月份也将亮相。

另外，相江公寓的首个景观示范样板区将于8月底开放。在2011年接近尾声之时，相江公寓还会有两套东区江景样板房与准业主们见面。作为一个以品质见长的开发商，郡原希望用海量的实景彻底拉开与其他开发商的差距。

目前只有售楼处开放的欣盛·东方福邸，因为4月即将开盘，在暂无样板区的情况下，推出了邀请意向客户观摩东方润园的活动。东方润园是欣盛扬名立万之作，也是中国十大豪宅之一，东方福邸作为东方润园的“续篇”，在建筑造型、用材、景观设计和物业服务等方面都颇为相似。欣盛方面希望，通过观摩活动，能让意向客户提前感知到东方福邸的品质感。在4月开盘之前，东方福邸还会再做一次大型的产品说明会。欣盛方面表示，因为今年的营销计划是去年11月做好的，当时国家已开始调控，所以节奏基本没有变化。

客户联谊：

粮草未动，把感情先联络起来

位于浙大城市学院附近的铁建·国际城，售楼处要到4月才能建好，首次开盘的时间定在7月或8月。在暂无销售道具的情况下，即将到来的植树节成为该楼盘亮相的一个机会。据了解，在3月12日这一天，他们会与拱墅区相关部门联合举行一场义务植树活动，在楼盘附近的潜在客群中树立热心公益的良好形象。

虽然万科在杭州有4个楼盘在售，而且目前都有房源，甚至个别楼盘仍在加推，但有关营销的消息甚为低调，倒是一些客户活动搞得热热闹闹。上周末，草庄组织了“住宅性能周末系列讲座”，之前还开出了“望咖啡”，将五星级酒店的“下午茶”首次导入置业中心；上周，西溪蝶园(论坛新闻视频)2期的业主客厅试营业，公望(论坛新闻视频)会进驻，并正式命名为西溪会所，举行了首场功能体验活动“红酒品鉴会”；再早些，公望会·良渚会所的DIY蛋糕、DIY咖啡、亲子讲座等活动一个接一个……“开盘计划和销售任务是既定的，虽然市场不如以前活跃，但销售计划不会变。”关于销售，万科相关负责人给出了答案。而对于搞各种活动的目的，该负责人表示，活动是万科一直在做的，希望通过各种活动让业主加深对万科人性化服务的印象。

昨天下午，建工地产举行了“楼宇企业答谢会”，接下来，还将针对所有建工物业的业主搞一个俱乐部，盘活综合体资源的同时，将服务升级，所有业主都可以享受到建工旗下综合体所提供的服务，包括教育、理财等各个方面。面对新落地的国八条杭州细则、更为多变的市场前景，“房产商应该更务实些，适应市场变化”也许就是建工地产的对策。在建工地产副总经理高贤林看来，自住客、自用客将成为接下来购房的主要群体，他们更注重楼盘的性价比、周边配套和产品品质。搞一系列客户活动，就是把产品以外的服务质量提升上去，而把即将首次开盘的丽晶湾定位为为自住客打造、主要针对首次置业或是首次改善型置业的自住购房者，则是符合目前市场需求的表现。

在整个2010年几乎“周周有活动”的金都房产，在杭州细则出台后仍将持续高强度的活动营销。公司将与每日商报合办财富讲坛系列讲座，在高尔夫艺墅现场承办杭州市青联年会，以及玛莎拉蒂和法拉利的新款发布，并推出老客户带新客户活动。此外，吴山酩楼分店3月底或4月初将会在高尔夫艺墅开张，是对这个楼盘最有力的一个助推。

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